Verkehrswertermittlung – Definition, Durchführung und Ziele

Beim Verkauf einer Immobilie ist die Verkehrswertermittlung eine nahezu unverzichtbare aber zumindest dringend empfehlenswerte Maßnahme, um den Marktwert einer Immobilie zu berechnen. Denn so kann gewährleistet werden, dass Sie für Ihre Immobilie auch den besten Preis bekommen oder zahlen, den sie aktuell wert ist. Denn genau darauf kommt es an: Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen oder wissen, wie viel eine Immobilie wert ist, für die Sie sich interessieren?

Die Verkehrswertermittlung gibt Verkäufern einen zielgenauen und stichhaltigen Wert darüber, welcher Preis mit dem jeweiligen Objekt zu erzielen ist und hilft Käufern, nicht mehr zu bezahlen als notwendig ist. Somit ist die Verkehrswertermittlung eine sehr gute Basis für ein beiderseits faires Immobiliengeschäft. Wir erklären Ihnen im Folgenden, wie die Verkehrswertermittlung definiert wird, erläutern die Details rund um dieses Sachwertverfahren und sagen Ihnen, wer eigentlich den Marktwert von bebauten Grundstücken, vermieteten Objekten und vergleichbaren Objekten ermitteln darf.

 

Was wird als Verkehrswertermittlung einer Immobilie bezeichnet?

Dazu beginnen wir zunächst mit der Definition des Begriffs Verkehrswertermittlung und erläutern im Anschluss, was genau unter diesen Begriff fällt.

Verkehrswertermittlung Definition: Die Verkehrswertermittlung ist ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr gängiges Sachwertverfahren, mit dem der Wert einer Immobilie ermittelt werden kann. Die Ermittlung erfolgt auf rechtlicher Basis nach §194 des Baugesetzbuches (BauGB) und beziffert den Wert einer Immobilie ihrem aktuellen und tatsächlichen Zustand entsprechend. Besondere oder ungewöhnliche Zustände, wie zum Beispiel persönliche Verhältnisse oder  ideeller Wert, spielen bei dieser Immobilienbewertung keine Rolle. Wichtig für die Verkehrswertermittlung sind dagegen folgende Aspekte:

  • Zustand der baulichen Anlagen
  • Lage
  • Ausstattung
  • Aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt / Nachfrage

Als Ergebnis wird bei der Immobilienbewertung ein Verkaufspreis ermittelt, der für die Immobilie zur Zeit erzielt werden kann.
Da es jedoch mehrere Verfahren zur Ermittlung des Immobilienwerts gibt, kann es hier auch unterschiedliche Ergebnisse geben.

Wie wird eine Verkehrswertermittlung durchgeführt?

Welches der Verfahren eingesetzt wird, um den gemeinen Wert des zu bewertenden Objekts zu berechnen, hängt immer wieder auch von der Immobilie ab, deren Wert ermittelt werden soll, aber auch von der vorliegenden Aufgabenstellung. Grundsätzlich gibt es drei Sachwertverfahren, die wir Ihnen im Folgenden im Detail vorstellen:

  • Das Sachwertverfahren: Hier werden für den Verkehrswert vor allem die Gesamtwerte von Gebäudesachwert und Bodenwert zusammengenommen. Dabei ergibt sich der Bodenwert aus entsprechenden lokalen Bodenrichtwerten und der Gebäudewert ergibt sich aus einem Wert für Herstellungskosten des Gebäudes, abzüglich einer Alterswertminderung. Dadurch lässt sich in diesem Sachwertverfahren der Restwert des Gebäudes, auch Substanz genannt, ermitteln – ein Verfahren, das häufig von Banken genutzt wird.
  • Das Vergleichswertverfahren: Anders gestaltet sich die Situation bei selbstgenutzten Immobilien und Grundstücken. Hier wird sehr oft auch auf das Vergleichswertverfahren gesetzt. Es orientiert sich vor allem an ähnlichen Immobilien, die in letzter Zeit in derselben oder einer ebenfalls vergleichbaren Lage verkauft wurden. Berechnungsgrundlage bildet die Kaufpreissammlung des hiesigen Gutachterausschusses, und nur wenn genügend Kaufpreise als Referenz herangezogen werden können, kann das Vergleichswertverfahren angewendet werden.
  • Das Ertragswertverfahren: Tendenziell bei Immobilien, die vermietet sind oder im Gewerbe genutzt werden, wird oft auch das Ertragswertverfahren angewandt. Der Verkehrswert heißt hier dann auch Ertragswert und wird einerseits aus dem Bodenwert und andererseits aus dem Gebäudeertragswert ermittelt. Letzterer wiederum setzt sich aus Einnahmen der üblichen Miete und für das jeweilige Gebäude anfallende Bewirtschaftungskosten zusammen. Hier kann es bei der Wertermittlung auch zu Problemen für den Besitzer kommen, denn hat ein Gebäude etwa hohe Instandhaltungskosten oder besteht ein hohes Risiko an Mietausfällen, kann der erzielbare Verkaufswert auch bei einem hohen Verkehrswert niedrig ausfallen. Hier zeigt sich schon, dass das Ertragswertverfahren sehr anspruchsvoll und daher nur von Experten wie zum Beispiel der Firma Holzmann Immobilien durchgeführt werden.

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Verkehrswert Immobilie: So ist der Ablauf

Welches Verfahren auch immer zur Immobilienbewertung herangezogen wird: Wenn Sie eine professionelle Berechnung vom Marktwert Ihres Grundstücks oder Hauses wünschen, können Sie ganz einfach mit Holzmann Immobilien in Kontakt treten. Wir sprechen in einem ersten Schritt mit Ihnen den gewünschten Ablauf und die Aufgabenstellung ab.

Möchten Sie einfach eine Immobilie verkaufen, kann schon eine kostenlose Bewertung ausreichen. Diese stellt aber „nur“ eine fachliche und realistische Einschätzung vom rechnerischen Wert der Immobilie und des Grundstücks.

Verkehrswertgutachten für gerichtliche Anlässe

Anders verhält es sich, bei rechtlichen Gegebenheiten, wenn also eine gerichtliche Auseinandersetzung (z.B. Scheidung oder Erbstreit) Grund für die Ermittlung des Verkehrswerts ist. Dann ist vom Gutachter auch eine schriftliche Einschätzung oder eben ein offizielles Verkehrswertgutachten vonnöten.

Hier geht es dann nach den ersten Schritten vor Ort am Grundstück weiter. Als Gutachter nehmen wir die Immobilie sehr genau in Augenschein und bewerten sie auf Basis einer repräsentativen Checkliste auf Faktoren, die den Wert erhöhen oder auch solche, die sich wertmindernd auswirken. Zu solchen Verkehrswertgutachten sind ausschließlich professionelle und zugelassene Gutachter befugt.

Welche Faktoren fließen in die Verkehrswertermittlung ein?

Wie in der vorangegangenen Aufzählung bereits angedeutet, können bei den unterschiedlichen Verfahren zur Berechnung des Verkehrswerts durchaus viele verschiedene Faktoren beeinflussend wirksam werden:

Angebot & Nachfrage: Zwei der wichtigsten dieser Faktoren sind Angebot und Nachfrage, sprich: Wie stellen sich die aktuellen Marktbedingungen dar? Wie viele Immobilien gibt es in vergleichbarer Ausstattung und Lage? Wie auch bei anderen Gütern gilt bei Immobilien: Je höher die Nachfrage nach einem Haus, einer Wohnung oder einem Grundstück, desto höher ist natürlich auch der Kaufpreis, der damit zu erzielen ist.

Lage: Ebenfalls enorm wichtig für den Kaufpreis, den eine Immobilie oder ein Grundstück erzielen kann, ist die Lage. Wo liegt das Objekt und wie gefragt ist auch die Lage selbst? Fragen, die sich mit Hilfe des Bodenrichtwerts beantworten lassen, der wiederum für jede Grundstück deutschlandweit individuell ermittelt werden kann. Gleichwohl ist der Bodenwert – ähnlich dem Vergleichswertverfahren – ein Richtwert, den man aus anderen und vergleichbaren Grundstücksverkäufen ermitteln kann.

Für Häuser oder Wohnungen in Eigennutzung sind neben dem Bodenwert in erster Linie die folgenden Kriterien entscheidend bei der Wertermittlung:

  • Baujahr
  • Größe von Wohn- und Nutzfläche
  • Zustand des Gebäudes (neu, gepflegt oder doch renovierungsbedürftig)
  • sonstige Gebäudemerkmale, wie zum Beispiel Balkon, Fahrstuhl, Etage, Garagen, Keller oder Möglichkeiten zum Ausbau)

Verkehrswert Haus: Natürlich spielt auch der Wert eines Gebäudes selbst eine entscheidende Rolle bei der Verkehrswertermittlung. Wie bereits unter dem Punkt Ertragswertverfahren angedeutet, kann es hierbei neben anderen grundlegenden Aspekten auch um den Nutzungswert eines Gebäudes, etwa durch Vermietung, gehen. Solchen Einnahmequellen gegenüber stehen dann natürlich auch die zu erwartenden Instandhaltungskosten für ein solches Gebäude.

Übrigens: Bei Immobilien, die vermietet werden, spielt bei der Bewertung auch der aktuelle Mietspiegel eine wichtige Rolle. Ist der Mietspiegel nämlich niedrig, beeinflusst das bestimmt auch den Kaufpreis, da die Ertragsmöglichkeiten des Gebäudes oder Grundstücks entsprechend gemindert sind.

Einfluss des Gutachters auf die Wertermittlung

Wie Sie sehen, gibt es eine ganze Menge verschiedener Faktoren, die auf die Immobilienbewertung erheblichen Einfluss haben können. Und man sieht auch, dass sowohl die Wertermittlung allgemein als auch die einzelnen Verfahren für sich höchstgradig schematisch ablaufen. Trotzdem kann es mitunter vorkommen, dass auch der Gutachter selbst eine entscheidende Rolle beim Ausgang der Immobilienbewertung spielt und einen anderen Wert errechnet als ein anderer Gutachter. Das soll sogar schon passiert sein, obwohl zwei Experten dasselbe Objekt mit demselben Bewertungsverfahren beurteilt haben. Daran sieht man, dass es auch bei den aufwändigen Spielräume für individuelle Auslegung und Interpretationen gibt.

Warum sollte eine Verkehrswertermittlung durchgeführt werden?

Und obwohl es hier durchaus Unterschiede in der Auslegung der Verfahren und Interpretation geben kann, ist es natürlich dennoch wichtig, beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks, einen professionellen Richtwert zu haben. Es ist wichtig, beim Angebot von Immobilien und/oder Grundstücken einen realistischen Preis zugrunde zu legen, einerseits damit der Anbieter seinen Noch-Besitz nicht unter Wert verkauft und andererseits, damit sein Sachwert kein „Ladenhüter“ wird, sprich viel zu teuer angeboten wird.
Ein absolut einleuchtender Beweggrund für die Durchführung einer Verkehrswertermittlung, und es gibt auch noch weitere Situationen, für die ein Kaufpreis genauer bestimmt werden sollte.

Gelegenheiten, zu denen Sie unser Angebot einer Verkehrswertermittlung in Anspruch nehmen sollten:

  • Für eine Versicherung bewerten lassen
  • Grundstücksteilung
  • Steuerliche Angelegenheiten
  • wirtschaftliche Gründe, z.B. Verwertung, Teilung, Abriss, Umbau, Anbau
  • Teilweise Abtretung oder auch Hinzukauf von Flächen
  • Erbschaftsangelegenheiten, wie etwa Schenkung, Erbteilung oder Todesfälle
  • Scheidungen

Für alle solche Situationen und natürlich ganz einfach auch den Kauf oder Verkauf von Häusern, Wohnungseigentum oder Grundstücken stellt die Verkehrswertermittlung die wichtigste Grundlage dar. Sie bietet eine professionelle Einschätzung über den Wert des Eigentums und liefert somit letztlich auch die Grundlage, um die nächsten Schritte in einem Verkauf, bei einer Scheidung oder auch bei Situationen wie einer möglichen Grundstücksteilung, gehen zu können.

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Was unterscheidet die Verkehrswertermittlung von der Verkaufswertermittlung?

Dabei trifft der Gutachter mit der Ermittlung des Verkehrswerts jedoch nicht immer zwangsläufig auch einen direkten Aussage über den Verkaufswert. Beide Werte können durchaus voneinander abweichen, und zwar deswegen, weil der tatsächlich erzielbare Preis für eine wie auch immer geartete Immobilie immer auch vom aktuellen Markt, also von Angebot und Nachfrage abhängig ist. Verkehrswert und Verkaufswert können sich auch dann unterscheiden, wenn etwa eine Zwangsversteigerung vorliegt. Hier ist in der Regel die Nachfrage so limitiert, dass der Verkehrswert oft deutlich vom letztlichen Kaufpreis unterschritten wird. Anders herum kann ein Käufer aber auch einen „Liebhaberpreis“ zahlen, der deutlich über dem eigentlichen Verkehrswert liegt.

Holzmann Immobilien: Den besten Marktwert ermitteln lassen

Zudem ist der Verkaufswert auch von individuellem Verkaufsgeschick des Maklers abhängig. Hier spielen auch Erfahrung und eine genaue Kenntnis über den Markt und dessen aktuelle Situation eine wichtige Rolle, und hier können Sie sich auf unsere Kompetenz als erfahrenes Immobilien-Unternehmen verlassen! Mit uns brauchen Sie sich keine Sorgen zu machen, dass Sie Ihre Immobilie unter Wert verkaufen oder – auf der anderen Seite des Verhandlungstisches – zu Unrecht einen Wucherpreis für eine „Schrottimmobilie“ zahlen.

Der richtige Preis für die richtige Immobilie

Auf Basis unserer langjährigen Erfahrung mit Häusern, Eigentumswohnungen und Grundstücken aller Art ermitteln wir auf Basis professioneller Verfahren den idealen Immobilienpreis. Mit unserem fachlichen Know-how können wir, grundlegend auf einer umfassenden Verkehrswertermittlung, bestimmen, wie hoch Sachwert und Verkaufspreis eines Objekts sind und verhelfen Ihnen so zu einem zufriedenstellenden Geschäft.

Wer darf eine Verkehrswertermittlung durchführen?

Dies alles sind auch genau die Gründe, warum Sie gerade bei der Verkehrswertermittlung auf ein erfahrene Fachunternehmen setzen sollten. Viel mehr noch: Nur ratifizierte Immobiliengutachter dürfen eine offizielle Verkehrswertermittlung durchführen, denn „Gutachter“ ist eine gesetzlich geschützte Berufsbezeichnung nach §192 des Baugesetzbuches. Demnach müssen Gutachter bei der Wertermittlung „sachkundig und erfahren“ sein. Zusätzlich zur Verkehrswertermittlung kann ein entsprechender Gutachter noch die folgenden Aufgaben übernehmen:

  • Immobiliengutachten prüfen
  • Bauprojekte begleiten
  • Ermittlung von Pacht oder Miete
  • Analyse von Baubeschreibungen
  • Mitarbeit im hiesigen Gutachterausschuss

Verkehrswert Immobilie: Die Kosten

Falls Sie eine Verkehrswertermittlung durchführen lassen möchten oder müssen, sind Sie sicherlich an den dafür möglichen Kosten interessiert. Hier können wir Ihnen keinen konkreten Wert nennen, aber Ihnen dabei helfen, vorab eine grobe Schätzung vorzunehmen.
Die Kosten für eine Verkehrswertermittlung können deutlich schwanken, denn es hängt vieles vom Schwierigkeitsgrad und vom Aufwand der Schätzung vor Ort ab. Ganz grob können Sie aber für die Kosten der Verkehrswertermittlung mit einem Prozentsatz von 0,5 – 1% des Immobilienwerts rechnen.

Rechnen Sie auf jeden Fall mit Holzmann Immobilien, wenn Sie eine anerkannte und kompetente Verkehrswertermittlung wünschen oder weitere Fragen haben. Wir bringen Ihr Immobiliengeschäft auf den richtigen Weg!

Wertermittlung Immobilien - Den richtigen Wert ermitteln