Was ist meine Immobilie wert? Es gibt viele Situationen, in denen sich Haus- und Wohnungseigentümern diese Frage stellt. So ist der Wert einer Immobilie zum Beispiel bei einem Verkauf oder Kauf eines Objekts entscheidend.
Bei einem Rechtsstreit, einer Scheidung, beim Erben, Schenken und Beleihen ist eine Wertermittlung von Immobilien in vielen Fällen erforderlich. Doch wie bewertet man eine Immobilie richtig? Und wer ist der richtige Ansprechpartner dafür?
Was ist eine Wertermittlung für Immobilien?
Der Wert eines Hauses oder einer Eigentumswohnung bemisst sich in dem Verkehrswert der Immobilie. Damit ist der aktuelle Marktwert gemeint. Anders ausgedrückt, geht es dabei um die Frage, welcher Preis bei einem Verkauf zu erzielen wäre.
In welcher Höhe – oder in welcher Spanne – dieser Verkehrswert liegt, ist für viele Eigentümer schwierig zu bewerten. Oft ist unklar, wie viel die eigene Immobilie eigentlich (noch) wert ist. Ebenso der Marktwert eines Grundstücks kann für Laien schwer zu bewerten sein. Viele Haus- und Wohnungsbesitzer orientieren sich an den Preisen in der Nachbarschaft. Doch in wenigen Fällen sind diese tatsächlich vergleichbar. Bei der Ermittlung des Marktwerts kommt es auf viele Details an. Zudem schwanken die Preise oft stark selbst zwischen nahegelegenen Gebieten.
Hier kommt eine Wertermittlung für Immobilien ins Spiel. Bei einer Immobilienbewertung wird der Preis ermittelt, der gegenwärtig für ein Objekt zu erzielen wäre. Abhängig ist das unter anderem von der Lage, der Ausstattung, dem Zustand und den rechtlichen Gegebenheiten. Zudem spielen das Baujahr, die Fläche sowie die Situation am Markt zur Immobilienbewertung eine wichtige Rolle.
Es gibt verschiedene Möglichkeiten der Wertermittlung von Immobilien. Für Laien ist es allein kaum möglich, den Verkehrswert ihres Hauses oder Grundstücks zu ermitteln. Sachverständige, Makler und Gutachter helfen bei der Immobilienbewertung.
Wie wird eine Wertermittlung für Immobilien durchgeführt?
Einen ersten Überblick über den möglichen Wert einer Immobilie geben Immobilienportale im Internet. Oft verfügen sie über Rechner, die bei der Immobilienbewertung helfen können. Wirklich zuverlässig ist die Wertermittlung jedoch nur, wenn sie von einer kompetenten und erfahrenen Person durchgeführt wird – etwa von einem Sachverständigen oder einem Immobilienmakler.
Bei der Immobilienbewertung gibt es mehrere anerkannte Verfahren. Bei allen Möglichkeiten der Wertermittlung für Immobilien spielen viele Facetten eine Rolle. Dazu zählen das Alter, die Grundstücksfläche, die Größe und der Standort von Haus oder Eigentumswohnung. Diese Arten der Wertermittlung für Immobilien gibt es:
- das Vergleichswertverfahren
- das Sachwertverfahren und
- das Ertragswertverfahren.
Verschiedene Möglichkeiten der Immobilienbewertung
Um den realistischen Marktwert einer Immobilie zu ermitteln, gibt es drei anerkannte Verfahren.
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahrenbemisst den Immobilienwert in erster Linie daran, was vergleichbare Immobilien kosten. Faktoren wie Größe, Lage, Grundstück und Ausstattung beeinflussen den Verkehrswert. Ein sanierungsbedürftiges Haus wird entsprechend schlechter bewertet als ein Objekt, das optimal in Schuss ist und beispielsweise über eine neue Heizung oder einen Kamin verfügt.
Dieses Verfahren eignet sich für die meisten Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Doppelhaushälften und Reihenhäuser und ist zudem zur Wertermittlung eines Grundstücks geeignet. In diesem Fall wird eine Bodenrichtwertkarte genutzt, um den aktuellen Marktwert zu ermitteln.
Sachwertverfahren
Ein weiteres gängiges Verfahren ist das Sachwertverfahren. Hierbei steht die Frage im Vordergrund, welche Kosten mit dem Bau einer Immobilie verbunden waren. Das gilt in erster Linie für Grundstücke und Bauten, die selbst genutzt werden. Zusätzlich spielt der Wert des Grunds eine wichtige Rolle, ebenso wie der Wert der baulichen Anlagen. Beides wird separat berechnet. Ob der Bau einfach oder hochwertig ist und in welchem Zustand er ist, ist bei dieser Art der Immobilienbewertung entscheidend. Dieses Verfahren ist besonders dann nützlich, wenn eine Alternative zum Vergleichswertverfahren benötigt wird.
Ertragswertverfahren
Wie viel Ertrag kann mir eine Immobilie bringen? Das steht bei dem Ertragswertverfahrenim Fokus. Eine solche Immobilienbewertung wird weniger bei selbst genutzten Objekten verwendet. Sie ist vielmehr sinnvoll, um Immobilien zu bewerten, die der Rendite dienen. Das sind etwa vermietete Immobilien. Was ist dafür wichtig? Unter anderem der Bodenwert und der Ertragswert der baulichen Anlagen. Welche Netto-Kaltmiete wird mit dem Objekt erzielt? Davon abgezogen werden müssen Kosten für die Bewirtschaftung der Immobilie. Außerdem muss der Liegenschaftszins für Grund und Boden einbezogen werden.
Welches Verfahren sich zur Immobilienbewertung eignet, hängt vom Einzelfall ab. Wenn vom Wert einer Immobilie oder eines Grundstücks viel abhängt – etwa bei einem Kauf, Verkauf oder einer gerichtlichen Auseinandersetzung – ist es ratsam, unbedingt einen Sachverständigen mit der Immobilienbewertung zu beauftragen. Ein erfahrener Immobilienmakler wie Holzmann-Immobilien oder ein Gutachter helfen weiter.
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Welche Vorteile hat eine Wertermittlung für Immobilien?
Die Immobilienbewertung ist in vielen Situationen notwendig. Klassischerweise ist das beim Verkauf oder Kauf von Immobilien der Fall. Als Verkäufer möchten Sie schließlich einen realistischen Preis für Ihr Angebot ansetzen. Verlangen Sie zu viel, finden Sie möglicherweise über einen längeren Zeitraum keinen Käufer. Das bedeutet, dass Sie auf Ihrem Angebot sitzenbleiben und weiterhin Kosten für die Instandhaltung haben. Im schlimmsten Fall sehen Sie sich dadurch gezwungen, das Haus oder die Eigentumswohnung unter Wert zu verkaufen – ein ärgerlicher und vermeidbarer Verlust.
Ein zu niedriger Preis freut zwar potenzielle Käufer und ein günstiges Angebot findet meist schnell neue Besitzer, als Verkäufer machen Sie dadurch allerdings Verluste. Sie verlieren bares Geld, das Sie gemessen am Verkehrswert der Wohnung oder des Hauses eigentlich hätten verlangen können. Da es beim Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks um viel Geld geht, tut ein solcher Verlust weh.
Eine Immobilienbewertung hilft den Verkäufern außerdem dabei, bei Preisverhandlungen durch den Käufer standhaft zu bleiben. Viele Käufer erhoffen sich einen Preisnachlass, wenn sie angebliche Mängel benennen. Mit einer Wertermittlung für Immobilien sind Eigentümer auf solche Situationen vorbereitet.
Ebenso ist es für Käufer wichtig zu wissen, ob der Wert, den ein Verkäufer für sein Angebot verlangt, realistisch ist. Das Gutachten eines Sachverständigen oder die Immobilienbewertung durch einen Makler schaffen Transparenz und Vertrauen.
Immobilienbewertung: In vielen Situationen entscheidend
Es gibt noch andere Lebenslagen, in denen eine Immobilienbewertung sehr nützlich oder gar notwendig ist. Dazu gehört etwa das Erben. Oft ist es besser, nachprüfen zu lassen, ob der vom Finanzamt ermittelte Immobilienwert korrekt ist. Mit einer Wertermittlung für Immobilien sind Sie auf der sicheren Seite.
Ebenso sinnvoll ist die Immobilienbewertung bei einem Rechtsstreit, etwa bei einem Erbstreit oder Scheidungen. Für Hypotheken ist eine Immobilienbewertung ebenfalls die Grundlage. Wird eine Hypothek verlängert, können gegebenenfalls bessere Konditionen mit der Bank ausgehandelt werden – abhängig vom jeweiligen Marktwert des Gebäudes oder Grundstücks.
